Hypotheek voor DGA’s: zo werkt het aanvragen als ondernemer

Een hypotheek voor mij als DGA: waar krijg ik mee te maken? 

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) wil je misschien een woning kopen of je hypotheek aanpassen of oversluiten. Maar hoe kijkt een hypotheekverstrekker naar jou en jouw inkomen uit jouw BV of Holding? Hoe kijken ze naar je eventuele dividenduitkeringen of je “rekening-courant directie”? Wat voor invloed heeft dat allemaal? En welke documenten moet je aanleveren? In deze blog lees je waar je als DGA allemaal op moet letten bij het aanvragen van een hypotheek.

Ben je DGA en zoek je uitbreiding van je bedrijfsfinanciering? Dan kan naast een hypotheek ook een vorm van zakelijke financiering interessant zijn.

Hoe kijkt de bank naar je inkomen als DGA?

Een bank kijkt bij een hypotheek voor een DGA in eerste instantie naar het salaris dat je op je loonstrook hebt staan. Dat is het vaste inkomen dat je uit je BV of holding ontvangt. Belangrijk: dat salaris moet wel realistisch en structureel zijn. Even vlak voor de hypotheekaanvraag je salaris verhogen heeft meestal geen zin, tenzij er een logische reden voor is (zoals meer uren werken door het wegvallen van bijvoorbeeld een kostbaar personeelslid).

Telt de winst in de BV ook mee?

Niet zonder meer. De winst die in je BV of holding achterblijft, wordt niet standaard gezien als inkomen. Alleen als er sprake is van voldoende liquiditeit en een stabiele financiële positie in de BV (zoals goede solvabiliteit), kan de winst voor een belangrijk deel (de ervaring leert dat dit bij 70% van de winst wel ophoudt) worden meegenomen als “inkomen” en dus kan worden gezien als “salaris”. Dit moet je goed onderbouwen, bij voorkeur met hulp van een hypotheekadviseur die thuis is in BV-structuren.

Rekening-courant en andere schulden

Heb je als DGA een lening bij je eigen BV, bijvoorbeeld via een “rekening-courant directie” ? Dan ziet de bank dit feitelijk als een schuld die je moet terugbetalen. Dit drukt je leencapaciteit. Ook fiscaal zijn er grenzen: je mag tot maximaal €500.000 lenen van je BV, tenzij het gaat om een hypothecaire lening voor je eigen woning die je hoofdverblijf is, met lineaire of annuïtaire aflossing.

Documenten die je nodig hebt als DGA

Voor een hypotheekaanvraag als DGA moet je een serieuze hoeveelheid documentatie aanleveren, waaronder:

• Salarisstrook;
• Jaarcijfers van je werkmaatschappij en eventuele holdings (doorgaans van 3 jaar);
• Geconsolideerde cijfers (indien beschikbaar);
• Inkomstenbelastingaangiften en -aanslagen (van de afgelopen 3 jaar);
• Prognose en tussentijdse cijfers van het lopende jaar;
• Recent uittreksel van de KvK per BV;
• Eventuele rekening-courantovereenkomsten en leenovereenkomsten tussen jou als DGA en jouw BV(‘s).

Voor het beste resultaat: lever de cijfers volledig en juist aan. Conceptcijfers of interne kolommenbalansen geven doorgaans een slechte indruk en leiden vaak tot vertraging of afwijzing.

Kan ik ook lenen van mijn eigen BV?

Ja, dat kan. Zolang je inkomen toereikend is, kun je (een deel van) je woning financieren via je eigen BV. Vaak wordt dat gecombineerd met een reguliere hypotheek van een bank. Het deel dat je uit de BV leent moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen (bijvoorbeeld rente, looptijd en aflossingsvorm), en er moet een hypothecaire inschrijving zijn.

De rol van een ervaren adviseur

Een hypotheekaanvraag voor ondernemers vraagt om maatwerk. Je hebt een adviseur nodig die bekend is met BV-structuren, dividendbeleid, rekening-courantverhoudingen en het samenspel tussen privé en zakelijk vermogen. Die helpt je niet alleen met het aanleveren van de juiste documenten, maar ook met het strategisch onderbouwen van je inkomen. En zorg dat je een adviseur hebt die ingangen heeft bij veel hypoheekverstrekkers, immers het beleid en de appettite van banken om jouw bedrijf of jouw branche te willen financieren kan wisselen. Vraag of je adviseur de aanvraag bij meerdere hypotheekverstrekkers tegelijk wil indienen, zodat je niet op 1 paard wedt en wellicht uiteindelijk keuze hebt uit meerdere goedgekeurde hypotheken.

Conclusie

Een hypotheek aanvragen als DGA is goed te doen, als je je cijfers maar op orde hebt en weet wat je wel en niet kunt meenemen in je inkomen. Het gaat niet alleen om je loonstrook, maar ook om de financiële gezondheid ende liquiditeit in je onderneming. Een goede adviseur maakt hierin het verschil, en kan je doorgaans in iets meer dan een uur een goede inschatting en stappenplan geven voor als je wilt financieren.

Zonder het te onderzoeken blijft het gissen. Wil je nou weten wat jouw mogelijkheden zijn door middel van onafhankelijk hypotheekadvies? Vraag een gratis adviesgesprek aan en ontdek hoe wij DGA’s helpen bij het vinden van de juiste hypotheekoplossing.