Aankoopmakelaar: wat doet hij, wat kost het en heb je er één nodig?

Wat doet een aankoopmakelaar en wat zijn de kosten? 

Je bent op huizenjacht en vraagt je af: moet ik een aankoopmakelaar inschakelen, of kan ik dit zelf? Een logische vraag, zeker in een oververhitte woningmarkt waar snel beslissen belangrijk is. In deze blog leggen we helder uit wat een aankoopmakelaar doet, wat het kost, en of het bij jouw situatie past. 

Wat doet een aankoopmakelaar eigenlijk? 

Een aankoopmakelaar helpt je bij het kopen van een woning. Maar wat houdt dat precies in? Denk aan: 

• het zoeken naar geschikte woningen (ook buiten Funda); 
• het beoordelen van de bouwkundige staat en marktwaarde; 
• het uitvoeren van prijsonderhandelingen; 
• het begeleiden bij bezichtigingen; 
• het controleren van juridische documenten en contracten. 

Je hoeft dus niet zelf te onderhandelen of uit te zoeken wat een reëel bod is. Dat geeft rust en onze ervaring is ook dat mensen die kopen met een aankoopmakelaar sneller een huis vinden. In de overspannen woningmarkt van 2025 wordt je met aankoopmakelaar en een hypotheekadviseur erg serieus genomen als koper en dit kan er voor zorgen dat je bod sneller geaccepteerd wordt. De verkopende partij wil uiteraard zo weinig mogelijk risico lopen dat het huis toch niet verkocht wordt.

Is een aankoopmakelaar verplicht? 

Nee, zeker niet. Je mag ook zelf een bod uitbrengen en het koopproces regelen. Maar: veel mensen vinden het spannend of ingewikkeld om zonder hulp te bieden op een huis. Een aankoopmakelaar biedt dan kennis en zekerheid. Vooral bij een eerste woning of een volgende stap op de huizenmarkt. 

Wat kost een aankoopmakelaar? 

De kosten van een aankoopmakelaar (de zogeheten courtage) verschillen. Vaak betaal je een percentage van de aankoopprijs (bijvoorbeeld 1 tot 1,5%), soms een vast bedrag. Goed om te weten: deze kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar. Let ook op hoe de courtage is opgebouwd. Sommige makelaars rekenen extra kosten bij succes (als het huis wordt gekocht), anderen hanteren all-in tarieven. Vraag hier altijd naar vooraf. 

Kan een aankoopmakelaar biedingen van anderen inzien? 

Nee, dat mag niet. Biedingen zijn vertrouwelijk. Een aankoopmakelaar kan wel inschatten wat een passend bod is, op basis van marktkennis en ervaring. Zo voorkom je dat je onnodig overbiedt. 

Heb je een aankoopmakelaar nodig bij nieuwbouw? 

Goede vraag. Bij nieuwbouwwoningen ligt het proces anders: je koopt direct van de projectontwikkelaar, zonder onderhandeling. Toch kan een aankoopmakelaar ook dan waardevol zijn. Denk aan het beoordelen van het contract, het vergelijken van opties of het adviseren over de oplevering. Zeker bij je eerste nieuwbouwwoning kan dit prettig zijn. 

Waar moet je op letten bij het kiezen van een aankoopmakelaar? 

Niet elke makelaar werkt hetzelfde. Let op: 

• Is de makelaar lokaal goed bekend? 
• Werkt hij onafhankelijk (dus geen belangen bij verkoopmakelaars)? 
• Is er een duidelijke prijsafspraak? 
• Kun je makkelijk contact opnemen met vragen? En gaat hij ook mee naar bezichtigingen?

Een goede klik en duidelijke communicatie zijn minstens zo belangrijk als ervaring. 

Kan ik ook zonder aankoopmakelaar bieden? 

Ja, dat kan. Maar bedenk wel: je staat er dan alleen voor bij het beoordelen van het huis, de waarde, en het opstellen van een bod plus het peilen van de verkoopmakelaar. Als je ervaring hebt of juridisch onderlegd bent, lukt dat vaak prima. Anders is begeleiding wel aan te raden.