Hypotheek Onderhands Verhogen: Welke rente betaal je?

Je wilt je keuken vernieuwen, een dakkapel plaatsen of die verbouwing eindelijk aanpakken. Je hypotheek verhogen is dan een logische stap.

Je hoort wel eens over een ‘onderhandse verhoging’, klinkt alsof dat sneller en goedkoper is. Maar hoe zit dat precies? En vooral: welke rente betaal je dan?

Veel mensen denken dat een onderhandse verhoging een soort eenvoudige regeling is waarbij je snel even wat extra geld leent. De realiteit is anders: je doorloopt gewoon een volledig hypotheektraject, met adviseur, toetsing en alles erop en eraan. Het enige verschil? Je hoeft geen nieuwe hypotheekakte bij de notaris te laten opstellen. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt, welke rente je betaalt, en wanneer het een optie is.

Wat is een onderhandse hypotheekverhoging?

Een onderhandse verhoging betekent dat je extra geld leent bij je huidige bank, zonder dat daar een nieuwe notariële akte aan te pas komt. Je hypotheekbedrag wordt verhoogd via een schriftelijke overeenkomst tussen jou en de bank. Dat scheelt je de kosten van een hypotheekakte, vaak zo’n €500 tot €1.000, maar verder doorloop je gewoon het hele hypotheektraject.

Dat betekent: je moet opnieuw getoetst worden op inkomen, schulden en kredietwaardigheid. De bank beoordeelt of je de hogere maandlasten kunt dragen. Je werkt met een hypotheekadviseur die alle documenten verzamelt, net als bij een nieuwe hypotheek. Het enige verschil zit hem in de juridische vastlegging: de verhoging wordt toegevoegd aan je bestaande inschrijving in het Kadaster, zonder dat daar een nieuwe akte voor opgesteld hoeft te worden.

Wanneer kun je onderhands verhogen?

Niet iedereen komt in aanmerking voor een onderhandse verhoging. Je moet al klant zijn bij de bank, en er moet voldoende ruimte zijn in de hypotheekinschrijving. Dat kan op twee manieren:

• Je hebt al genoeg afgelost, als je al jarenlang hypotheek hebt en flink hebt afgelost, zit er vaak ruimte tussen je huidige hypotheekbedrag en het oorspronkelijk ingeschreven bedrag. Die ruimte kun je benutten.
• De inschrijving is hoog genoeg, soms is bij de oorspronkelijke aankoop een hogere hypotheek ingeschreven dan je daadwerkelijk hebt geleend. Die marge kun je gebruiken voor een verhoging.

Is er geen ruimte meer? Dan moet je alsnog een nieuwe hypotheekakte laten opstellen, en ben je duurder uit dan bij een onderhandse verhoging.

Welke rente betaal je bij een onderhandse verhoging?

Hier is het simpel: je betaalt altijd de actuele hypotheekrente. Niet de rente die je nu hebt, maar de rente die op dat moment geldt voor nieuwe hypotheken. Dat betekent dat je straks twee verschillende rentetarieven hebt: je oude rente over het oorspronkelijke bedrag, en de nieuwe rente over het verhoogde deel.

Veel mensen hopen dat ze hun hypotheek kunnen verhogen tegen hun huidige gunstige rente, maar dat is helaas niet mogelijk. De bank leent je nieuw geld, en daar geldt gewoon de marktconforme rente voor. Als de hypotheekrente inmiddels gestegen is, merk je dat dus direct in je maandlasten.

Waarom dan kiezen voor een onderhandse verhoging?

Als je toch de actuele rente betaalt en een volledig traject doorloopt, waarom zou je dan onderhands verhogen? Het antwoord: je bespaart de kosten van een hypotheekakte. Dat scheelt €500 tot €1.000, afhankelijk van de notaris en het bedrag. Voor kleinere verhogingen (tot €50.000) kan dat het verschil maken.

Maar let op: als je nog lang vast zit aan een hoge rente op je bestaande hypotheek, dan kan het soms slimmer zijn om de hele hypotheek over te sluiten en alles tegen één nieuw tarief vast te zetten. Dat hangt af van hoeveel je nog moet aflossen, hoeveel je wilt verhogen, en wat de actuele rente is. Een hypotheekadviseur kan dit voor je doorrekenen.

Hoe verloopt een onderhandse verhoging in de praktijk?

Het proces lijkt sterk op het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Je neemt contact op met je hypotheekadviseur, die checkt of een onderhandse verhoging mogelijk is. Als dat zo is, vraag je een offerte aan bij je bank. Je levert alle benodigde stukken aan (loonstroken, jaaropgaven, taxatierapport als dat nodig is), en de bank toetst je opnieuw.

Als alles goedgekeurd is, onderteken je de overeenkomst en wordt het extra bedrag uitgekeerd. De verhoging wordt geregistreerd bij het Kadaster, maar zonder dat daar een nieuwe akte voor opgesteld hoeft te worden. Vanaf dat moment betaal je maandelijks rente over zowel je oude als je nieuwe hypotheekdeel, elk tegen hun eigen tarief.

Let op deze valkuilen

Een onderhandse verhoging klinkt eenvoudig, maar er zitten een paar addertjes onder het gras:

• Je betaalt altijd de actuele rente, geen onderhandeling mogelijk, geen uitzondering.
• Niet elke bank biedt het aan, sommige banken willen altijd een nieuwe akte, ook al is er ruimte in de inschrijving.
• Je moet opnieuw getoetst worden, als je inkomen gedaald is of je schulden zijn gestegen, kun je alsnog afgewezen worden.
• Hypotheekrenteaftrek blijft mogelijk, zolang je het geld besteedt aan de woning (verbouwing, verduurzaming) blijft de hypotheekrenteaftrek van kracht. Gebruik je het voor andere doeleinden? Dan vervalt die aftrek voor het verhoogde deel.

Klaar om je hypotheek te verhogen?

Je weet nu hoe een onderhandse verhoging werkt, welke rente je betaalt, en wanneer het een goede optie is. Maar elke situatie is anders, en de keuze hangt af van jouw hypotheek, je inkomen en de actuele rentestand. Wil je weten wat het voor jou betekent? Plan dan een gratis adviesgesprek in. We kijken samen naar jouw mogelijkheden en zorgen dat je de hypotheekverhoging regelt die echt bij je past.

Afspraak inplannen