Wat verandert er aan de NHG-grens in 2026?

In 2026 geldt er één NHG-grens voor alle woningtypes. De NHG-grens stijgt naar €470.000 (in 2025 was dit €450.000). Voor woningen die verduurzaamd worden, geldt een hogere grens van €498.200. De eenmalige NHG-kost blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.

Wat verandert er in 2026 voor starters en de overdrachtsbelasting?

De startersvrijstelling gaat omhoog van €525.000 naar €555.000. Starters tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij woningen onder deze grens. De overdrachtsdatum bij de notaris bepaalt welke grens geldt. Bij een woning boven deze grens geldt 2% belasting. Voor een tweede woning of verhuurwoning betaal je 8% (was 10,4%).

Waarom wordt de extra leenruimte voor superduurzame woningen kleiner?

In 2026 daalt de extra leenruimte voor energiezuinige woningen. Dat komt doordat de opbrengsten van zonnepanelen dalen en de salderingsregeling wordt afgeschaft. Hierdoor bespaar je minder op energiekosten. De extra leenruimte wordt daarom verlaagd: bijvoorbeeld bij energielabel A++++ met >10 jaar garantie van €50.000 naar €40.000.

Wat betekenen de nieuwe hypotheekregels voor mij?

Zonder inkomensstijging kun je waarschijnlijk minder lenen. NHG wordt toegankelijker voor duurdere woningen. Starters profiteren meer van belastingvrijstelling. De extra leenruimte voor duurzame woningen blijft bestaan, maar wordt iets beperkter. Voor een volledig beeld kun je je maximale hypotheek laten berekenen of een oriëntatiegesprek plannen met een hypotheekadviseur.

Hoeveel kan ik lenen?

Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van verschillende factoren zoals je inkomen, vaste lasten, eventuele leningen of alimentatieverplichtingen, en de waarde van de woning + het energielabel die je op het oog hebt. Ook zaken als je type dienstverband (vast, tijdelijk of als zzp’er), eventuele toeslagen of partnerinkomen spelen een rol. Wil je snel inzicht krijgen in jouw mogelijkheden? Met onze handige online rekentools kun je zelf direct een inschatting maken van je maximale hypotheek. Deze tools geven je een goed startpunt, maar zijn uiteraard indicatief. Wil je écht zekerheid over wat jij kunt lenen? Dan helpen wij je graag met een persoonlijk en onafhankelijk hypotheekadvies. We kijken dan niet alleen naar de cijfers, maar ook naar je toekomstplannen, woonwensen en eventuele financiële ruimte voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming. Via maximale hypotheek berekenen kun je direct zelf aan de slag. Of plan een vrijblijvend gesprek voor een persoonlijk advies op maat.

In welke regio’s is De Financiële Alliantie werkzaam?

De Financiële Alliantie is actief in heel Nederland. Dankzij onze jarenlange ervaring met het adviseren over hypotheken, zijn wij dé partij voor betrouwbaar, onafhankelijk en eerlijk hypotheekadvies, waar je ook woont. Of je nu in Zwolle woont of aan de andere kant van het land: wij staan voor je klaar. Onze hoofdvestiging bevindt zich in Zwolle, en hier ontvangen we klanten uit de hele regio: van Kampen tot Meppel, en van Apeldoorn tot Raalte. Maar we zijn niet gebonden aan één plek. Ons hypotheekadvies is landelijk beschikbaar, zowel online als fysiek. Wil je liever persoonlijk advies aan de keukentafel? Geen probleem. Eén van onze adviseurs komt graag bij je langs. Hypotheekadvies aan huis is voor ons de normaalste zaak van de wereld. Daarnaast bieden we ook volledig online hypotheekadvies, bijvoorbeeld via videobellen. Zo profiteer je van onze expertise op een manier die bij jouw leven past: flexibel, efficiënt én zonder reistijd. Waar kun je op rekenen? Onafhankelijk hypotheekadvies Aan huis in heel Nederland Online advies, waar en wanneer jij wilt Persoonlijk contact, duidelijke communicatie en snelle opvolging Specialistisch advies voor starters, doorstromers, zzp’ers, verbouwers en oversluiters Of je nu in een stad woont of in een dorp, in de provincie of de Randstad – bij De Financiële Alliantie krijg je altijd advies op maat. Onafhankelijk, transparant en met een glimlach.

Kan ik verbouwen of verduurzamen met mijn hypotheek?

Ja, dat kan zeker! Het is mogelijk om een verbouwing of verduurzaming van je woning mee te financieren met je hypotheek. Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun bestaande woning te verbeteren of te verduurzamen, en gelukkig biedt de hypotheek hier in veel gevallen ruimte voor. Wanneer je een hypotheek afsluit (of verhoogt), kun je extra geld lenen voor een verbouwing, zoals het plaatsen van een uitbouw, nieuwe keuken of badkamer. Ook voor energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp, kun je een deel van de hypotheek inzetten. Dit noemen we meefinancieren van verbouwingskosten of verduurzamingsmaatregelen. Bij het berekenen van hoeveel je kunt lenen, wordt er niet alleen gekeken naar je inkomen en financiële situatie, maar ook naar de waarde van de woning ná de verbouwing. Deze zogenoemde ‘waarde na verbouwing’ is bepalend voor de maximale hypotheek. Soms is hiervoor een taxatie nodig waarin de verwachte waarde van de woning na de aanpassingen wordt vastgesteld. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met je huidige hypotheekvorm en voorwaarden. In sommige gevallen is het slim om je bestaande hypotheek aan te passen of te verhogen. Ook een tweede hypotheek of een bouwdepot kan een optie zijn. Bij De Financiële Alliantie kijken we graag samen met jou naar de mogelijkheden. We brengen je huidige situatie in kaart, bespreken je verbouwplannen en zorgen dat je weet waar je aan toe bent – inclusief inzicht in maandlasten, rente en eventuele fiscale voordelen. Wat kun je zoal financieren met je hypotheek? Uitbouw, dakkapel of nieuwe badkamer/keuken Isolatie, HR++-glas, zonnepanelen of warmtepomp Aanschaf van energiezuinige apparaten Groene daken of andere duurzame investeringen Wil je weten hoeveel extra je kunt lenen voor je verbouwing of verduurzaming? Vraag een vrijblijvend gesprek aan met één van onze adviseurs. Wij geven je onafhankelijk hypotheekadvies op maat, afgestemd op jouw wensen én woonplannen.

Is De Financiële Alliantie onafhankelijk?

Een duidelijk JA: volledig onafhankelijk!Wij zijn 100% onafhankelijk en dat merk je direct in ons advies. Bij De Financiële Alliantie sta jij als klant centraal, niet de belangen van een bank of geldverstrekker. Dat betekent dat wij geen enkele vergoeding ontvangen van hypotheekverstrekkers om hun producten aan te bevelen. Ons enige doel: jou helpen aan de best passende hypotheek tegen de scherpste voorwaarden. We werken met een uitgebreide vergelijking van meer dan 40 geldverstrekkers, waaronder zowel grote banken als gespecialiseerde hypotheekaanbieders. Zo krijg je altijd een transparant overzicht van jouw opties. Of je nu starter bent, ondernemer of doorstromer: wij kijken samen met jou welke aanbieder écht bij jouw situatie past. Daarbij nemen we niet alleen de laagste rente mee, maar ook voorwaarden zoals boetevrij aflossen, meeneemregeling, flexibele looptijd en eventuele verduurzamingskortingen. Zo weet je zeker dat je niet alleen voordelig, maar ook toekomstbestendig kiest. Onafhankelijk advies, persoonlijk en vertrouwd, dát is De Financiële Alliantie.

Heb ik eigen geld nodig voor de aankoop van een woning?

Ja, in alle gevallen heb je eigen geld nodig als je een woning koopt. Dat komt omdat je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde mag financieren met een hypotheek. Alle bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, advies- en taxatiekosten (de zogenaamde kosten koper), moet je dus zelf betalen. Als je daarnaast ook nog kosten maakt voor een verbouwing of verduurzaming van je woning, kun je soms iets meer lenen: tot 106% van de woningwaarde. Dit extra bedrag mag je alleen gebruiken voor specifieke energiebesparende maatregelen, zoals HR++-glas, zonnepanelen, vloerisolatie of een warmtepomp. Het is geen vrij besteedbaar budget. Hoeveel eigen geld je precies nodig hebt, hangt af van de aankoopprijs van de woning en de totale bijkomende kosten. Gemiddeld kun je rekening houden dat je onder de €10.000 blijft aan kosten. Los van de inboedel uiteraard ;) Wat betaal je uit eigen zak? Overdrachtsbelasting Notariskosten (levering en hypotheekakte) Kosten voor taxatie en bouwkundige keuring Hypotheekadvies en bemiddelingskosten Eventuele bankgarantie Kosten voor NHG (indien van toepassing) Een veelgestelde vraag is of je een woning kunt kopen zonder spaargeld. Dat is lastig, maar niet helemaal onmogelijk. Soms zijn er opties zoals een schenking van ouders, gebruik van overwaarde, of een starterslening vanuit de gemeente. Tijdens een vrijblijvend adviesgesprek kijken we graag met je mee naar jouw financiële situatie en de mogelijkheden. Wil je weten wat jij aan eigen geld nodig hebt in jouw situatie? We maken het graag inzichtelijk, zodat je precies weet waar je aan toe bent vóórdat je een bod doet.

Wat kost hypotheekadvies bij ons?

Een eerste oriënterend gesprek is bij ons altijd vrijblijvend en kosteloos. Ga je verder met een volledig adviestraject inclusief rapport en bemiddeling? Dan kun je rekenen op duidelijke en eerlijke tarieven. De vanafprijzen zijn: €1.650 aan advieskosten, €860 voor de bemiddeling en een dossiervergoeding van €465. Afhankelijk van je situatie (ben je bijvoorbeeld ondernemer of zelfstandige?) kunnen deze kosten iets hoger of juist lager uitvallen. Het fijne is: je hoeft pas bij de notaris te betalen en de advieskosten kun je aftrekken van de belasting. Geen ingewikkelde cijfers of onduidelijke taal, maar begrijpelijk advies waar je echt iets aan hebt. Snel, duidelijk en 100% onafhankelijk: jij staat centraal. En dat voor een goede prijs.

Home » Kennisbank » De hypotheekregels in 2026: wat verandert er en wat betekent het voor jou?

De hypotheekregels in 2026: wat verandert er en wat betekent het voor jou?

Je vraagt je misschien af: wat verandert er precies aan de hypotheekregels in 2026? En wat betekent dat voor jouw woon‑ en hypotheekplannen? We leggen de belangrijkste wijzigingen stap voor stap uit:

Door: Joost Fokke

Datum: 11 december 2025

Leestijd: 4

Let op: de regels voor 2026 zijn nog voorlopig. Ze moeten eind 2025 nog worden goedgekeurd door de Eerste Kamer.

Kun je meer lenen in 2026?

Veel mensen vragen zich af: “Kan ik in 2026 een hoger hypotheekbedrag krijgen dan dit jaar?” Het antwoord is: wanneer je salaris gelijk blijft, kun je zelfs minder lenen dan in 2025!

Waarom dat zo is?

Leennormen worden herzien. Het Nibud bepaalt elk jaar wat verantwoord is om te lenen. De overheid neemt die bedragen over. Als je inkomen gelijk blijft.. kun je in veel gevallen minder lenen dan in 2025!
Maar… Hogere lonen: de verwachting is dat de lonen in 2026 gemiddeld met zo’n 4,1 % stijgen. Dit kan betekenen dat je meer kunt lenen omdat jouw inkomen hoger is.

Voorbeeld:

Hoeveel meer je kunt lenen als je een loonsverhoging krijgt, hangt af van het totale inkomen van je huishouden. Voorbeeld:

Heeft je huishouden een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €70.000? Dan kun je in 2026 ongeveer € 6.000 meer lenen.
Heeft je huishouden een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €100.000? Dan kun je in 2026 ongeveer € 15.500 meer lenen.

Goed om te weten: een hoger inkomen betekent niet automatisch dat je meer kunt lenen. De hypotheekrente speelt ook mee. En die verandert continu. Hoe hoger de rente, hoe hoger je maandlasten en hoe lager je maximale hypotheek.

NHG‑grens gaat omhoog

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. NHG is een vangnet dat je beschermt als je de maandlasten van je hypotheek onverwacht niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als je werkloos wordt of uit elkaar gaat. Banken lopen daardoor minder risico en jij profiteert vaak van een lagere rente.

Wat verandert in 2026?

Vanaf 2026 krijgen alle woningtypes één NHG-grens, dus ook woonwagens en standplaatsen
In 2026 stijgt de NHG-grens naar € 470.000 (in 2025: € 450.000)
Ga je verduurzamen, dan is de grens maximaal € 498.200
De eenmalige vergoeding voor NHG blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting omhoog

Starters op de woningmarkt krijgen in 2026 meer ruimte bij de overdrachtsbelasting.

Wat betekent dat precies?

Wil je in 2026 een huis kopen? Dan hoef je misschien minder of helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen.

Voor starters tot 35 jaar gaat de startersvrijstelling gaat van € 525.000 naar € 555.000. Ligt de aankoopprijs van je woning daaronder? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
Goed om te weten: de datum van de overdracht bij de notaris bepaalt welke woninggrens voor jou geldt. Koop je een woning in 2025, maar vindt de overdracht pas in 2026 plaats? Dan geldt de hogere woninggrens van € 555.000.
De Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van de woning. Is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom? Dan gebruikt de Belastingdienst de taxatiewaarde. Dat kan invloed hebben op of je onder of boven de grens valt.
Voor woningen boven die grens geldt het normale tarief van 2%.
Koop je een tweede woning of een woning voor verhuur? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting (in 2025:10,4%). Voorbeeld: bij een woning van € 450.000 bespaar je zo’n € 10.800 overdrachtsbelasting (van € 46.800 naar € 36.000).

Minder extra lenen voor superduurzame huizen

De overheid stimuleert het kopen van energiezuinige woningen door extra leenruimte te geven bij hoge energielabels. In 2026 verandert die regeling een beetje:

Energielabel	Extra leenruimte 2025	Extra leenruimte 2026
A++++ > 10 jaar garantie	€ 50.000	€ 40.000
A++++	€ 40.000	€ 30.000
A+++	€ 30.000	€ 25.000

Waarom minder voordeel?

Omdat de opbrengsten van zonnepanelen dalen en de salderingsregeling (de regeling voor teruglevering van stroom) wordt afgeschaft. Daardoor besparen huishoudens minder op energiekosten, en dat vertaalt zich in iets minder leenruimte.

Wat betekent dit voor jou?

Kort samengevat:

Zonder inkomensstijging kun je waarschijnlijk minder lenen.
NHG wordt toegankelijker voor hogere woningprijzen.
Starters profiteren meer van overdrachtsbelastingvrijstelling.
Extra leenruimte voor duurzame huizen wordt iets minder royaal, maar blijft bestaan.

Wil je precies weten wat deze veranderingen voor jouw hypotheek betekenen? Laat je maximale hypotheek berekenen of plan een vrijblijvend oriëntatiegesprek met een hypotheekadviseur dat geeft je rust én vertrouwen bij je woonbesluit.

Afspraak maken

Over de auteur

Joost Fokke

Na een paar jaar in verschillende branches te hebben gewerkt, maakte ik in 2016 de overstap naar de financiële wereld. Laat me je vertellen, dat was een interessante reis! Ik heb diverse interne en externe rollen vervuld bij ons kantoor, waaronder die van hypotheekadviseur. Uiteindelijk werd ik in 2018 trotse mede-eigenaar van … Lees meer

Volg Joost op LinkedIn