Belasting overwaarde huis in 2026. Is dit belastingvrij?

Is overwaarde op je huis in 2026 nog belastingvrij? 

Je hebt een huis met overwaarde. Misschien denk je erover om die te verzilveren. Maar dan vraag je je waarschijnlijk ook af: moet ik daar belasting over betalen? En hoe zit het in 2026? De regels veranderen, en het is niet altijd even duidelijk wat dat betekent voor jou als huiseigenaar. In deze blog leggen we het uit, stap voor stap. 

Wat is overwaarde precies? 

Overwaarde ontstaat als je huis meer waard is dan de hypotheek die er nog op rust. Stel: je woning is €400.000 waard en je hebt nog €250.000 hypotheek over. Dan heb je €150.000 overwaarde. Die overwaarde kun je onder voorwaarden verzilveren, bijvoorbeeld door je woning te verkopen, een tweede hypotheek op te nemen of een speciale overwaarde hypotheek af te sluiten. 

Moet je belasting betalen over die overwaarde? 

Het antwoord is duidelijk: nee. Op dit moment betaal je geen belasting over de overwaarde van je eigen woning. Verkoop je je woning met winst, dan hoef je over dat bedrag geen belasting af te dragen. Ga je daarna een nieuwe woning kopen? Dan stimuleert de overheid dat je de overwaarde weer investeert in je nieuwe huis, onder meer via de hypotheekrenteaftrek. 

Wat verandert er in 2026? 

Er gaat online veel onjuiste informatie rond over de belasting op je woning en overwaarde. Eén van die misverstanden is dat je woning in 2026 zou worden belast in box 3, de vermogensbox. Dit is een fabel. 

Volgens het Ministerie van Financiën is er géén sprake van dat de eigen woning verhuist van box 1 naar box 3. De eigen woning blijft dus – net als nu – in box 1, waar ook de hypotheekrenteaftrek onder valt. De waarde van je huis, inclusief de overwaarde, telt daarmee níét mee in je vermogen in box 3. 

Meer hierover lees je in deze officiële toelichting van het ministerie: Box 3 en eigen woning: feit of fabel? 

Hoe werkt dat nu met vermogensbelasting? 

Op dit moment telt je eigen woning niet mee voor de vermogensbelasting (box 3), omdat deze in box 1 valt. Daar tegenover staat vaak nog een hypotheekschuld, waardoor het netto vermogen sowieso lager ligt. Maar als je (een deel van de) overwaarde opneemt en op een spaarrekening zet, telt dat opgenomen bedrag wél mee als vermogen in box 3. Dat kan betekenen dat je boven de vrijstelling uitkomt en vermogensbelasting gaat betalen. Wil je dat voorkomen, dan is het goed om te kijken hoe en wanneer je het geld inzet. 

Wat als je de overwaarde wilt gebruiken? 

Veel mensen denken: als ik het opneem, dan raak ik de hypotheekrenteaftrek kwijt. Dat klopt deels. Zolang je het geld gebruikt voor je eigen woning (bijvoorbeeld voor een verbouwing of verduurzaming) blijft de rente over het nieuwe hypotheekdeel gewoon aftrekbaar. Gebruik je het geld echter voor andere zaken, zoals een wereldreis of het kopen van een auto, dan mag je de rente over dat extra opgenomen bedrag niet aftrekken.  

Daarnaast krijg je te maken met eenmalige kosten, zoals voor een taxatie, de notaris en advies. Die kosten zijn overzichtelijk en wegen in veel gevallen ruimschoots op tegen de mogelijkheden die overwaarde biedt. Want veel mensen denken dat ze vastzitten, terwijl er juist vaak méér mogelijk is dan ze verwachten. Of je nu een maandelijkse aanvulling op je inkomen zoekt of in één keer een groter bedrag wilt gebruiken voor een wens of doel: het kan. Laat daarom goed doorrekenen wat in jouw situatie het meest voordelig en passend is. Jouw financiële situatie en toekomstplannen spelen daarbij een grote rol. 

Lees ook: Overwaarde opnemen: hoe werkt dat en wat zijn je mogelijkheden?

Belastingvrij? Ja, maar niet altijd 

Samenvattend: overwaarde is in principe belastingvrij bij verkoop van je woning. Zodra je het geld opneemt, hoef je daar geen belasting over te betalen zolang je het gebruikt voor je eigen woning. Zet je het echter op een spaarrekening of gebruik je het voor andere doeleinden, dan telt het wel mee voor de vermogensbelasting in box 3 als je boven de vrijstelling uitkomt. Voor 2026 ligt die vrijstelling op €59.357 per persoon. Ook goed om te weten: als je na verkoop een andere woning koopt, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Die bepaalt dat je de overwaarde moet gebruiken voor je nieuwe huis als je de rente over de nieuwe hypotheek volledig aftrekbaar wilt houden. Belangrijk om te weten: de verhalen dat je woning vanaf 2026 in box 3 zou vallen, zijn onjuist. De eigen woning blijft in box 1 en wordt dus niet gezien als belastbaar vermogen in box 3. 

Praktijkvoorbeeld uit de adviespraktijk 

Onlangs hebben we een klant mogen helpen die een mooie overwaarde in haar huis had. Ze had altijd al de droom om, zodra ze met pensioen zou gaan, met een camper door Europa te trekken. Dankzij de mogelijkheden om haar hypotheek te verhogen, kon ze een prachtige camper kopen. En zelfs na de opname bleef er nog ruim voldoende overwaarde in haar woning zitten. Zo werd een wens werkelijkheid, zonder onnodige financiële risico’s. 

Wat kun je nu doen? 

• Laat een goede taxatie uitvoeren om je actuele overwaarde te bepalen. 
• Bespreek met een adviseur hoe je je overwaarde het beste inzet. 
• Blijf dromen! En bekijk altijd de mogelijkheden die je hebt voor wat betreft overwaarde.

Heb je vragen of onduidelijkheden? Neem dan gerust contact met mij op via de website.