De bijleenregeling uitgelegd: dit betekent het voor jouw hypotheek en overwaarde

Wat is een bijleenregeling? 

Je hebt een huis verkocht met winst en wilt een nieuw huis kopen. Wat gebeurt er dan met die winst, ofwel: de overwaarde? Dan komt de bijleenregeling om de hoek kijken. Deze regeling bepaalt hoe je met die overwaarde moet omgaan als je opnieuw een hypotheek afsluit. Veel doorstromers hebben hier vragen over, dus laten we het stap voor stap uitleggen. 

Wat houdt de bijleenregeling in? 

De bijleenregeling is een fiscale maatregel die al geruime tijd geldt. Kort gezegd: als je je woning verkoopt met winst (overwaarde) en je koopt binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je die overwaarde gebruiken voor de aankoop van die nieuwe woning. Doe je dat niet, dan mag je over het bedrag dat je niet inbrengt geen hypotheekrente aftrekken. 

Waarom bestaat deze regeling? 

De overheid wil voorkomen dat mensen onnodig hoge hypotheken afsluiten terwijl ze eigen geld (overwaarde) beschikbaar hebben. Door het fiscaal onaantrekkelijk te maken om die overwaarde niet te gebruiken, stimuleert de regeling financieel verantwoord gedrag. 

Welke kosten vallen onder de bijleenregeling? 

Een veelgestelde vraag: welke kosten mag ik meefinancieren buiten de bijleenregeling om? Denk aan: 

• Verbouwing van je nieuwe woning 
• Kosten koper zoals overdrachtsbelasting en notariskosten 
• Financieringskosten zoals advies- en taxatiekosten 

Deze mag je in principe wel meefinancieren met een hypotheek mét renteaftrek, maar de overwaarde moet je aanwenden voor het kopen van de woning zelf. 

Lees ook: Wat kost het om €30.000 overwaarde op te nemen?

Kan ik de overwaarde gedeeltelijk gebruiken? 

Ja, maar dat heeft gevolgen. Gebruik je maar een deel van de overwaarde, dan verlies je over het andere deel het recht op hypotheekrenteaftrek. Het is dus belangrijk om een goede rekensom te maken: wat is fiscaal slim en wat past bij jouw situatie? 

Belangrijk om te weten: fiscaal wordt het gebruik van overwaarde gestimuleerd, maar je bent niet verplicht om het hele bedrag in te brengen. Je kunt er bewust voor kiezen om een deel van de overwaarde niet te gebruiken, maar houd dan rekening met het verlies van renteaftrek over dat deel van de hypotheek. 

Wanneer vervalt de bijleenregeling? 

De regeling geldt drie jaar na verkoop van je oude woning. Koop je binnen die periode een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde gebruiken. Wacht je langer dan drie jaar, dan vervalt de bijleenregeling en mag je weer de volledige hypotheekrente aftrekken. 

Hoe bereken ik de bijleenregeling met een voorbeeld? 

Stel, je verkoopt je woning voor €300.000 en je had nog een hypotheek van €240.000. Je houdt dan €60.000 overwaarde over. Als je vervolgens een huis koopt van €350.000, dan moet je die €60.000 inbrengen. Je mag dan nog €290.000 financieren met renteaftrek. 

Gebruik je maar €30.000 van de overwaarde, dan mag je slechts €320.000 van de hypotheek met renteaftrek afsluiten. Over de overige €30.000 vervalt het recht op renteaftrek. 

Kan je zomaar overwaarde opnemen? 

Overwaarde geeft je ruimte. En die ruimte kun je op verschillende manieren inzetten. Bijvoorbeeld voor de verbouwing van je nieuwe woning, als overbrugging naar je volgende koopwoning, of om je woonlasten slim te structureren. Kies je ervoor om de overwaarde niet te gebruiken voor de aankoop, dan kun je in sommige gevallen minder hypotheekrente aftrekken. Maar dat hoeft geen nadeel te zijn: het hangt helemaal af van jouw situatie, toekomstplannen en wensen. Goed gebruik van overwaarde kan je juist veel flexibiliteit en comfort opleveren. 

Lees ook: Hoeveel procent van je overwaarde mag je opnemen?

Zijn er uitzonderingen voor de bijleenregeling? 

Ja, die zijn er. In de volgende situaties hoef je de bijleenregeling niet toe te passen: 

• Je koopt een goedkopere woning dan je vorige huis. Je hoeft dan niet de volledige overwaarde te gebruiken, maar let op: dit kan wel gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. 
• Je wacht langer dan drie jaar met het kopen van een nieuwe woning. Dan vervalt de bijleenregeling automatisch en mag je weer de volledige hypotheekrente aftrekken. 

Waarom zou je de bijleenregeling volgen? 

Omdat het financieel voordeliger is om je overwaarde te gebruiken: je behoudt dan je recht op hypotheekrenteaftrek. Ook voorkom je onnodige schulden en maandlasten. Het maakt je hypotheek duurzamer en toekomstbestendiger. 

Praktijkvoorbeeld uit de praktijk 

Een klant van ons heeft in 2019 zijn eerste woning gekocht met een mooie lage rente. Begin 2025 hebben we geholpen met de aankoop van een volgende woning. Ondertussen was er een flinke overwaarde ontstaan en die is benut om de stap te maken van een hoekwoning naar een fraaie vrijstaande woning. Groot voordeel voor deze klant was dat hij de lage rente uit 2019 kon meenemen. Met de bijleenregeling is het extra geld netjes gefinancierd, waardoor de maandlasten beheersbaar bleven en de hypotheekrenteaftrek grotendeels behouden kon blijven.