Kosten koper (k.k.): wat betekent het en hoeveel betaal je?

Kosten koper (k.k.): wat betekent het en hoeveel betaal je? 

Bij het kopen van een huis zie je vaak de term “kosten koper” of “k.k.” voorbijkomen. Maar wat betekent dat precies? En hoeveel moet je rekenen aan extra kosten naast de koopsom van de woning? In deze blog leggen we alles uit over kosten koper, van de opbouw en berekening tot wat wel of niet aftrekbaar is. 

Wat betekent “kosten koper”? 

“Kosten koper” (afgekort k.k.) betekent dat de koper opdraait voor de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Dit geldt alleen voor bestaande bouw. De verkoopprijs is dan exclusief deze kosten, die boven op de koopsom komen. Hieronder leggen we verder uit wat deze kosten zijn.

Naast de kosten koper heb je ook vaak eigen geld nodig om een huis te kopen. Lees hier hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een hypotheek.

Hoe werkt het? 

De kosten koper bestaat uit wettelijke en aanvullende kosten die je moet maken om het huis op jouw naam te krijgen. Denk aan: 

• Overdrachtsbelasting (meestal 2%, starters kunnen soms vrijstelling krijgen) 
• Notariskosten voor de leveringsakte 
• Kosten voor de inschrijving bij het Kadaster 

Daarnaast zijn er andere kosten die vaak tegelijk gemaakt worden. Dit valt echter niet onder de k.k., maar zijn kosten die je ook maakt als de woning vrij op naam (v.o.n.) is. Denk hierbij aan: 

• Taxatiekosten (€800)
• Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten (tussen de €2500-3500)
• Bereidstellingsprovisie 
• Waarborgsom of bankgarantie (€350)
• Eventueel een bouwkundige keuring (€500)

Hoe hoog zijn de kosten koper? 

Gemiddeld liggen de kosten koper totaal tussen de 5% en 6% van de koopsom. Koop je een huis van €300.000, dan kun je rekening houden met zo’n €15.000 tot €18.000 aan extra kosten. Echter, kan je nog gebruik maken van de startersvrijstelling, is dit vaak maximaal zo’n €8.000. De kosten verschillen heel erg per situatie. Ben je een starter? Of ben je ondernemer? Schakel je een aankoopmakelaar in of laat je toch een bouwkundige keuring uitvoeren? Dit zijn allemaal zaken die meespelen bij de hoogte van het bedrag.

Stel je bent 46 jaar oud en koopt samen met jouw 50 jarige partner een huis van €500.000. Jullie zijn geen starters meer dus hebben geen recht op vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Wel willen jullie graag een bouwkundige keuring laten doen. Ook vragen jullie een bankgarantie aan. Dan ziet het plaatje er als volgt uit:

• 2% overdrachtsbelasting van €500.000 = €10.000
• Notariskosten (circa €1000-1250 euro)
• Taxatiekosten (€800)
• Kosten voor hypotheekadvies en eventueel een aankoopmakelaar?
• Bouwkundige keuring (€500)
• Bankgarantie (€350)

Let op dit zijn richtprijzen in het rekenvoorbeeld en deze verschillen per situatie. Wil je weten wat je precies kwijt bent? Laat het vrijblijvend door ons berekenen!

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar? 

Niet alles is fiscaal aftrekbaar. Wel aftrekbaar zijn: 

• Taxatiekosten voor de hypotheek 
• Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling 
• Notariskosten voor de hypotheekakte 

Niet aftrekbaar zijn: 

• Overdrachtsbelasting (2%)
• Notariskosten voor de leveringsakte 
• Aankoopmakelaar 

Over de kosten die fiscaal aftrekbaar zijn krijg je aan het einde van het jaar een deel terug van de belastingdienst. Dit is ongeveer 1/3 van de kosten die je maakt. Je kunt dit ook met een voorlopige aanslag eerder terugvragen.

Hoe ziet het bij nieuwbouwwoningen ?

Koop je een nieuwbouwwoning? Bij nieuwbouw is de woning meestal vrij op naam (v.o.n.), wat betekent dat de verkoper de kosten voor overdracht en notaris betaalt omdat jij de eerste eigenaar wordt. Dit is dus erg positief een scheelt weer geld! Toch maak je ook hier kosten, bijvoorbeeld voor de hypotheek, bouwrente of renteverlies tijdens de bouw. Plus je maakt vaak kosten voor het meerwerk tijdens de bouw.

Wanneer betaal je deze kosten? 

De kosten koper (k.k.) bij het kopen van een huis betaal je uiterlijk op de dag van de leveringsakte bij de notaris. Dit is meestal het moment dat de aktes worden ondertekend. De notaris stuurt je een gespecificeerde rekening in huis voor de kosten koper inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten. Het volledige bedrag moet voor de sleuteloverdracht op de rekening van de notaris staan anders kan de overdracht niet plaatsvinden. De notaris heeft namelijk deze aktes nodig om de overdracht van jouw toekomstige huis te regelen. Let op: dit bedrag kan niet in termijnen betaald worden.

Kun je kosten koper meefinancieren? 

Sinds 2018 mag je hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde zijn. Dit betekent dus wanneer je een huis koopt van €500.000 en deze ook getaxeerd wordt op €500.000 je ook maximaal dit bedrag kunt lenen. En geen euro extra. De kosten koper moet je dus meestal met eigen geld betalen, tenzij je woning hoger wordt getaxeerd dan je koopt. Wordt de woning bijvoorbeeld getaxeerd op €510.000 dan kun je dus €10.000 extra lenen (mits je inkomen het toelaat).

Heb je overwaarde uit een vorige woning? Dan kun je die ook gebruiken om de kosten koper te betalen. Een ander optie is een schenking van bijvoorbeeld je ouders.

Is kosten koper verplicht? 

Ja, bij bestaande bouw is het gangbaar dat de koper de kosten betaalt. In sommige gevallen kun je afspraken maken met de verkoper, maar dat is uitzonderlijk. Zeker in 2025. Bij nieuwbouw is kosten koper meestal niet van toepassing (in positieve zin), omdat deze vrij op naam is.