Hoe werkt bieden op een huis? Zo pak je het slim aan

Een huis kopen is spannend, zeker als je moet bieden. Wat is een realistisch bod? Hoe zit het met overbieden? Hoe bieden? Vraag je jezelf af..
En welke spelregels gelden er eigenlijk? In deze blog leggen we starters en doorstromers uit hoe het biedproces werkt, welke vormen van bieden er zijn, en hoe je met zekerheid een bod kunt uitbrengen. 

De drie meest voorkomende manieren van bieden 

Bij het kopen van een woning kun je te maken krijgen met verschillende biedingsvormen: 

• Open biedproces

Je brengt een bod uit en hoort of het wordt geaccepteerd of niet. Soms doet de verkoper een tegenbod. Je kunt onderhandelen over de prijs en voorwaarden, zoals de opleverdatum en ontbindende voorwaarden. In de praktijk met deze concurrerende markt in 2025 werkt dit helaas vaak niet zo. Zeker niet bij woningen die bijna af zijn en goed in de markt liggen.

• Bieden bij inschrijving

Bij veel interesse vragen verkopers om één definitief bod vóór een bepaalde deadline. Je hoort na die datum pas of jouw bod het hoogste (en aantrekkelijkste) was. Overbieden komt hier vaak voor en is bijna altijd noodzakelijk om de woning te krijgen. Hoeveel je moet overbieden hangt af van de regio en het type woning + de prijsklasse. 

• Verkoop bij inschrijving met gunningsrecht

Dit lijkt op het vorige, maar de verkoper is niet verplicht het hoogste bod te accepteren. Ze kijken ook naar voorwaarden zoals financiering en flexibiliteit. Soms verkopen bijvoorbeeld erfgenamen de woning en kan het aantrekkelijk zijn dat ze de spullen kunnen laten staan en dat je er snel in kunt.

Hoeveel mag je overbieden? 

Er is geen wettelijk maximum aan overbieden, maar je moet wel rekening houden met je financiering. De bank financiert meestal maximaal 100% van de marktwaarde (mits je niet gaat verbouwen). Bied je daarboven, dan moet je het verschil uit eigen middelen betalen. Overbieden betekent dus vaak: eigen geld inzetten. Hoeveel eigen geld je nodig bent hangt af van waar de woning op getaxeerd wordt.

Wat zijn de spelregels? 

• Een bod is juridisch bindend zodra het schriftelijk is vastgelegd én door beide partijen is ondertekend. 
• Ontbindende voorwaarden zoals financiering of bouwkundige keuring geven je bescherming. 
• De verkoper kiest zelf aan wie hij de woning gunt. Het hoogste bod wint dus niet altijd. Voorwaarden kunnen hier een grote rol spelen.

Kan ik een bod intrekken? 

Zolang er nog niets is ondertekend, mag je een bod intrekken. Dat geldt ook voor de verkoper. Pas als het koopcontract door beide partijen is getekend, is er sprake van een koop. Je hebt dan als koper nog 3 dagen wettelijke bedenktijd. 

Wat is een realistisch bod? 

Een goed bod is: 

• Gebaseerd op een vergelijkbare verkoopprijs van soortgelijke woningen (check dit vooraf!). Je kunt bijvoorbeeld soortelijke woningen in de buurt checken die recent verkocht zijn. Dit doe je door een SMS te sturen naar 8118. SMS dan KOOPSOM <postcode> <huisnummer>. De kosten per SMS’je zijn €1,50. Dit bedrag is exclusief de gebruikelijke telefoonkosten. Via het kadaster heb je ook de mogelijkheid om de verkoopprijzen en koopsominformatie op te vragen.
• Afgestemd op de marktwaarde van de woning. Probeer dit ook vooraf te checken, het is handig een inschatting te hebben van waar de woning mogelijk op getaxeerd wordt zodat je in kunt schatten hoeveel eigen geld je in moet leggen.
• In lijn met jouw financiële mogelijkheden (check vooraf je financiële mogelijkheden goed). In overleg met je hypotheekadviseur is bieden met zekerheid wellicht een optie zodat je sterker staat en ook aantrekkelijker bent voor de koper. De verkoper wil natuurlijk graag zien dat je serieus bent en de woning kunt betalen.
• Voorzien van duidelijke voorwaarden en een oplevermoment. Bij veel biedingen kan het slim zijn om hier wat soepel in te zijn zodat de verkoper eerder voor jouw kiest.

Een aankoopmakelaar kan hierbij helpen, maar ook zonder makelaar kun je succesvol bieden, zolang je goed voorbereid bent. 

Tips voor slim bieden op een huis 

• Plan vooraf een gesprek in met een hypotheekadviseur zodat je precies weet wat je mogelijkheden zijn. Zo ben je goed voorbereid en ben je ook zekerder van je bod.
• Maak je bod compleet met ontbindende voorwaarden, laat je hierin goed adviseren door je adviseur. 
• Laat zien dat je serieus bent: zorg dat je je hypotheek al hebt laten berekenen en schrijf een persoonlijke brief gericht aan de verkopers. Wellicht kun je je bod nog wat aantrekkelijker maken door flexibel te zijn in de voorwaarden en het overdrachtmoment.
• Gebruik een clausule over ‘bieden met zekerheid‘ als je een financieringsbewijs kunt overleggen. 

Lees ook: Bieden zonder voorbehoud van financiering: slim of riskant?