Overwaarde van je huis besteden: regels, mogelijkheden en fiscale gevolgen

Waar mag je overwaarde aan besteden? 

Je hebt je huis verkocht en er blijft een flink bedrag over na het aflossen van je hypotheek. Mooie meevaller! Maar dan komt de vraag: wat mag je eigenlijk met die overwaarde doen? Kun je het vrij besteden, bijvoorbeeld aan een auto of een grote reis? Of zijn er regels waar je rekening mee moet houden? 

In deze blog leg ik uit wat overwaarde precies is, hoe je het berekent, wat de bijleenregeling betekent en waar je op moet letten als je de overwaarde wilt gebruiken. 

Wat is overwaarde en hoe bereken je het? 

Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de resterende hypotheekschuld. Stel: je verkoopt je woning voor €400.000 en je hebt nog €250.000 openstaan op je hypotheek, dan heb je een overwaarde van €150.000. 

Je kunt je overwaarde berekenen door simpelweg de verkoopprijs van je huis te nemen en daar de hypotheek die je moet aflossen vanaf te trekken. Houd er wel rekening mee dat hier soms ook verkoopkosten van bijvoorbeeld de verkopend makelaar vanaf gaan. 

Mag je overwaarde vrij besteden? 

Je vraagt je misschien af: mag ik die €150.000 gewoon gebruiken waarvoor ik wil? Bijvoorbeeld voor een nieuwe auto, wereldreis of investering? Het korte antwoord is: ja, maar dat hangt af van je vervolgstappen. 

Als je geen nieuwe woning koopt, mag je de overwaarde in principe vrij besteden. Je hoeft je dan niets aan te trekken van de bijleenregeling. Dit is bijvoorbeeld het geval als je gaat huren of tijdelijk geen woning terugkoopt.

Koop je wel een nieuwe woning, dan is er een belangrijke regel: de bijleenregeling. Die houdt in dat je de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, als je de hypotheekrente over de nieuwe lening volledig aftrekbaar wilt houden. Doe je dat niet? Dan is (een deel van) de rente niet aftrekbaar. 

Hoe zit het met belasting? 

Overwaarde is geen inkomen, dus je betaalt er geen inkomstenbelasting over. Wel kan het invloed hebben op je vermogen in box 3. Komt je totale vermogen boven de heffingsvrije grens van €59.357 (of €118.714 voor fiscale partners in 2026)? Dan betaal je mogelijk vermogensbelasting. 

Daarnaast: als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, kijkt de Belastingdienst of je de overwaarde hebt ingebracht in je nieuwe hypotheek. Zo niet, dan verlies je het recht op renteaftrek over dat bedrag. Koop je pas na die drie jaar een nieuwe woning? Dan vervalt de bijleenregeling, en ben je niet meer verplicht de overwaarde in te brengen om renteaftrek te behouden. 

Lees meer: Overwaarde op je huis. Is dit belastingvrij?

Kan ik de overwaarde opnemen zonder verkoop? 

Ja, dat kan door je hypotheek te verzilveren. Daarbij laat je je woning opnieuw taxeren om de actuele waarde te bepalen, en vraag je bij je hypotheekverstrekker of adviseur hoeveel je maximaal kunt opnemen. 

Dit geld kun je gebruiken voor een verbouwing, verduurzaming, of andere uitgaven. Houd er rekening mee dat sommige verzilvervormen (zoals een opeethypotheek) pas mogelijk zijn vanaf pensioendatum. Ook geldt soms dat je naar een notaris moet, bijvoorbeeld bij het afsluiten van een tweede hypotheek. 

Ben je benieuwd hoeveel overwaarde jij kunt opnemen zonder dat je hoeft te verhuizen? Bijvoorbeeld om eindelijk die grote verbouwing aan te pakken of die langgekoesterde auto aan te schaffen? Het is goed mogelijk dat je woning die ruimte biedt zonder dat je hoeft te verkopen. 

Onze adviseurs kijken graag met je mee welke optie bij jouw situatie past en hoeveel je verantwoord kunt opnemen. Neem gerust contact met ons op en plan een vrijblijvend gesprek in. Samen zorgen we dat je overwaarde iets oplevert waar je echt van geniet. 

Wat zijn de nadelen of risico’s? 

Veel mensen zien overwaarde als een ‘gratis’ spaarpotje, maar dat is niet helemaal terecht. Mogelijke nadelen zijn: 

• Invloed op toeslagen: Je vermogen stijgt zodra de overwaarde op je rekening staat na verkoop van je woning. Dit kan gevolgen hebben voor je recht op zorg- of huurtoeslag. 
• Verminderde erfenis: Besteed je de overwaarde aan een verbouwing, auto of andere uitgave, dan blijft er minder over voor je erfgenamen. 
• Nieuwe hypotheeklasten: Als je de overwaarde opneemt via een extra hypotheek, krijg je te maken met hogere maandlasten. 
• Verlies van renteaftrek: Gebruik je de overwaarde niet (volledig) voor de aankoop van een nieuwe woning, dan kan de hypotheekrenteaftrek deels vervallen door de bijleenregeling. 

Praktijkvoorbeeld 

In 2020 kocht een klant via ons kantoor een woning, waarbij destijds de volledige koopsom werd gefinancierd. Door de automatische aflossing en de flinke waardestijging van de woning in de afgelopen jaren was er inmiddels een mooie overwaarde ontstaan. De klant had een duidelijke wens: een nieuwe keuken en een dakkapel financieren om het wooncomfort te vergroten. Omdat ook het inkomen in de tussentijd was gestegen, hebben we samen gekeken hoeveel ruimte er was om de hypotheek te verhogen. Dat bleek mogelijk, waardoor de klant de verbouwing kon realiseren! 

Samengevat 

Overwaarde kan je helpen om grote wensen te realiseren, zoals een verbouwing, verduurzaming of een langgekoesterde aankoop. Maar er zitten ook regels en risico’s aan. De belangrijkste vraag is of je een nieuwe woning koopt en of je de renteaftrek wilt behouden. 

Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Bespreek je plannen met een adviseur. Heb je vragen of wil je sparren over jouw situatie? Neem dan gerust contact met mij op via de website of plan een gratis adviesgesprek in. 

Lees ook: Wat kost €30.000 overwaarde opnemen?