Familiehypotheek: zo help je je kind een huis kopen (2026)

De belastingdienst kijkt mee met je familiebank constructie

De Belastingdienst heeft in 2021 een speciale handreiking gepubliceerd waarin staat wanneer een familielening wordt erkend als ‘eigenwoningschuld’. Dat is belangrijk, want alleen dan mag de rente fiscaal worden afgetrokken. De voorwaarden zijn duidelijk: 

• De rente moet lijken op wat een bank zou vragen, dus niet te laag en niet te hoog; 
• Er moet elke maand worden afgelost, zodat de lening in 30 jaar volledig is terugbetaald; 
• Leg alles zwart op wit vast, zodat het duidelijk is voor alle partijen én de Belastingdienst; 
• Het geld moet echt worden overgemaakt, je kunt dus niet alleen iets op papier afspreken. 

Is de afgesproken rente te laag? Dan ziet de Belastingdienst het mogelijk als een cadeau. Is de rente juist aan de hoge kant? Dan mag je het extra deel niet aftrekken van de belasting. Ook als je bijzondere afspraken maakt, zoals dat je altijd zonder boete mag aflossen, mag je daar maximaal 0,2% extra rente voor rekenen. Meer mag wel, maar dat deel is dan niet aftrekbaar. 

Leen- én schenkconstructies? Oppassen 

Veel ouders willen ook schenken. Maar een ‘leen-schenkconstructie’, waarin je elke maand hetzelfde bedrag teruggeeft aan je kind, kan problemen opleveren. Als de schenking feitelijk de betaalde rente en aflossing compenseert, vervalt de renteaftrek. Er mag géén causaal verband zijn. 

Eenmalig een bedrag schenken mag wel, bijvoorbeeld aan het begin of eind van het jaar. Het bedrag moet dan losstaan van de maandelijkse hypotheekbetalingen en niet als ‘vaste gewoonte’ over 30 jaar worden vastgelegd. Je mag dus niet in één document afspreken om jaarlijks een vast bedrag te schenken. De Belastingdienst kan dit dan aanmerken als één grote schenking met schenkbelasting tot gevolg. 

Familiehypotheek met overwaarde

Een familiehypotheek wordt vaak mogelijk gemaakt door de overwaarde op de woning van de ouders. Ouders verhogen dan hun eigen hypotheek of sluiten een tweede hypotheek af en lenen dit bedrag door aan hun kind. Dit wordt ook wel een familiehypotheek met overwaarde genoemd.

Er ontstaan hierbij twee leningen: de hypotheek van de ouders bij de bank en de familiehypotheek aan het kind. Voor het kind geldt dat de lening alleen fiscaal aftrekbaar is als deze voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst, zoals een zakelijke rente en een annuïtaire of lineaire aflossing.

Let op: de rente die ouders betalen over hun verhoogde hypotheek en de rente die zij ontvangen van hun kind moeten goed in balans zijn. Anders kan de Belastingdienst dit zien als een (verkapte) schenking. Laat daarom vooraf goed berekenen of een familiehypotheek via overwaarde financieel én fiscaal verstandig is voor beide partijen.

Nadelen van een familiehypotheek

Wanneer is een familiehypotheek niet verstandig?

Een familiehypotheek kan voordelen bieden, maar kent ook duidelijke nadelen. Het grootste risico is dat geld en familie door elkaar gaan lopen, wat kan leiden tot spanningen of conflicten. Zeker wanneer afspraken niet helder zijn vastgelegd of wanneer de financiële situatie van één van de partijen verandert.

Daarnaast zijn er fiscale risico’s. Is de rente niet zakelijk vastgesteld of wordt er onjuist geschonken, dan kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren of zelfs schenkbelasting opleggen. Ook administratief brengt een familiehypotheek meer werk met zich mee, zoals het vastleggen van contracten en het jaarlijks correct verwerken in de belastingaangifte.

Tot slot kan een familiehypotheek de financiële flexibiliteit van ouders beperken. Geld dat in de lening zit, is niet direct beschikbaar voor eigen uitgaven, zorgkosten of toekomstige plannen. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de voordelen te kijken, maar ook de nadelen van een familiehypotheek goed af te wegen.

Minimale rente bij een familiehypotheek (met voorbeeld)

Voor een familiehypotheek bestaat geen vaste minimale rente. De Belastingdienst verlangt wel dat de rente zakelijk is wat betekent: vergelijkbaar met wat een bank zou vragen bij een hypotheek met eenzelfde looptijd, aflossingsvorm en risico.

Voorbeeld:
Leent een ouder €100.000 aan een kind voor 30 jaar met annuïtaire aflossing, dan kan een bank hiervoor bijvoorbeeld circa 4% tot 4,5% rente rekenen. Wordt binnen de familie slechts 1% rente afgesproken, dan kan de Belastingdienst het renteverschil aanmerken als schenking. Dit kan gevolgen hebben voor de renteaftrek en mogelijk leiden tot schenkbelasting.

De minimale rente bij een familiehypotheek is dus niet vast, maar moet altijd goed onderbouwd en schriftelijk vastgelegd worden om fiscale risico’s te voorkomen.

Familiehypotheek berekenen

Bij het berekenen van een familiehypotheek kijk je naar het leenbedrag, de rente, de looptijd en de maandlasten. De rente moet zakelijk zijn en de lening moet in maximaal 30 jaar worden afgelost om renteaftrek mogelijk te houden.

Vaak wordt een familiehypotheek gecombineerd met een bankhypotheek of met schenken. Dat maakt de berekening minder eenvoudig. Het is namelijk niet zo dat je een familiehypotheek onbeperkt naast je reguliere hypotheek kunt krijgen. Een familiehypotheek wordt ook gezien als lening dus het moet wel passen binnen je leencapaciteit. Daarom is het verstandig om vooraf te laten doorrekenen wat je maximaal kunt lenen en de maandlasten zijn en of de constructie fiscaal klopt voor zowel ouders als kind. Zodat je geen onverwachte kosten krijgt richting de belastingdienst.